Envision Saint John veut démystifier l’économie du développement immobilier à la population

À Saint-Jean, la croissance démographique ne cesse d’augmenter et la construction d’habitations stagne malgré la demande qui ne s’essouffle pas. Pourquoi l’offre de logements ne suit pas la demande et pourquoi certains projets en développement stagnent? Pour calmer la grogne et faire comprendre les enjeux du développement immobilier, l’agence régionale de développement économique Envision Saint John a mis sur pied une formation vulgarisant le sujet.

Après avoir offert la formation aux politiciens municipaux de la région, c’était au tour des médias locaux d’être invités à cette séance d’information pour bien les outiller lorsqu’ils abordent le sujet du logement dans leurs articles. La présentation était donnée par Jeff Cyr, directeur administratif de l’Intelligence économique et de l’Immobilier.

Une offre difficile à faire correspondre à la demande

Jeff Cyr, directeur administratif de l’Intelligence économique et de l’Immobilier pour Envision Saint John. Crédit: Jonathan Poirier.

Selon les statistiques fournies par l’organisation, la population a augmenté de 3000 personnes tandis que 600 projets d’habitation ont démarré dans la région l’an dernier. Pour 2023, les chiffres sont similaires à la lumière des données actuellement disponibles.

Même s’il s’agit d’un défi pour toutes les régions dans la province, monsieur Cyr affirme que Saint-Jean souffre d’un désavantage au niveau de son industrie de la construction: «Le défi ici à Saint-Jean, c’est que nous n’avons pas relevé ce défi sur des bases solides. Nous avons connu certaines de nos périodes de croissance les plus faibles au milieu des années 2000, à 100 unités par an, 200 unités par an, ce qui est difficile à assurer le succès d’une entreprise en développement». Il explique ensuite que ce faible taux de croissance démographique dans les précédentes décennies a donc limité la capacité de production des constructeurs et qu’ils ont maintenant de la difficulté à faire ce rattrapage face à la demande.

Des investissements risqués

Lors de la présentation, le directeur administratif de l’Intelligence économique et de l’Immobilier a expliqué de nombreux facteurs pouvant compliquer le développement immobilier dans la région. La spéculation dans le prix des terrains est un problème majeur nuisant à la viabilité de certains projets, puisque les banques fixent une valeur par unité de logement lorsqu’elles calculent le montant d’un prêt pour construire. Par exemple, si on développeur achète un terrain dont le coût revient à un prix unitaire supérieur à ce que la banque décide, il devra réduire le nombre d’unités qu’il prévoit construire pour se conformer au prêt que la banque lui accordera.

Les conseils municipaux peuvent aussi rendre un projet non viable lorsqu’ils demandent de réduire le nombre d’unités proposées par un développeur. De plus, si les conseillers demandent une multitude d’études, le développeur doit aller puiser dans ses liquidités qui sont presque toutes réservées à l’achat du terrain en plus d’avoir à vivre avec des délais de construction.

Les hausses des taux d’intérêt peuvent aussi gâcher certains projets immobiliers avant la fin de leur réalisation ou causer des délais majeurs. Monsieur Cyr explique qu’un développeur doit contracter un prêt à court terme pour construire et que lorsque le bâtiment est complété, il doit rembourser ce prêt avec une hypothèque à long terme. La transition entre les deux prêts peut s’avérer fatale: «Une partie du défi qui préoccupait beaucoup de développeurs était de savoir où se situeraient les taux d’intérêt dans deux ans, car ils ne sont pas bloqués au démarrage du projet. Donc, si vous démarrez un projet au printemps 2022 et que les taux d’intérêt passent, vous savez, de 3 % à 10 % au cours des deux prochaines années, vous pourriez vous retrouver en faillite». Cette incertitude et le faible coût des taxes foncières pour les propriétés non développées peuvent inciter les développeurs à ne pas compléter les projets jusqu’à ce que les taux d’intérêt redescendent, ce qui ralentit la productivité de l’industrie à livrer des logements aux personnes dans le besoin.

La fin d’un mode de vie

Vers la fin de sa présentation, l’employé d’Envision Saint John a mentionné que les gens devront revoir leurs attentes en matière d’habitation. Avec la hausse des coûts de construction et la baisse du pouvoir d’achat, les villes devront procéder à davantage de densification pour créer des logements moins coûteux et optimisés en matière d’urbanisme. «Des densités plus élevées font beaucoup de choses à la fois en amont, en aidant à rationaliser les prix des terrains qui sont plus élevés ainsi qu’en répartissant les coûts. Avec le temps, nous devrons probablement nous adapter culturellement à des unités plus petites, à des maisons de plus petite taille, et des projets plus importants peuvent générer des économies d’échelle» a ajouté monsieur Cyr.

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